寧早勿晚、靠前抓好政策落實(shí)，這是最近一周內(nèi)中央政治局會(huì)議與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議先后發(fā)出的重要部署，會(huì)議明確傳遞出2025年宏觀政策將繼續(xù)加碼和穩(wěn)住樓市股市的強(qiáng)烈信號(hào)。

　　剛剛過(guò)去的10月和11月，受益于系列政策推動(dòng)，房地產(chǎn)真實(shí)需求持續(xù)釋放，商品房銷售數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)單月同比大幅增長(zhǎng)并轉(zhuǎn)正，12月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交熱度基本維持此前兩月?tīng)顟B(tài)，接下來(lái)關(guān)鍵的是明年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，根據(jù)12月16日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1月至11月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況數(shù)據(jù)，銷售、融資等多個(gè)指標(biāo)繼續(xù)改善，但從全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降10.4%來(lái)看，銷售端的回暖，要完全傳導(dǎo)到投資端還需時(shí)間，還需進(jìn)一步提振企業(yè)信心。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)仍然因?yàn)槠髽I(yè)忙于去庫(kù)存而處在低位。

　　面對(duì)這些新情況，接下來(lái)的穩(wěn)住和鞏固樓市止跌回升工作，存量政策和增量政策都還有很大的挖潛空間，尤其是金融政策、金融工具要因應(yīng)時(shí)局及時(shí)創(chuàng)新調(diào)整。地方政府和企業(yè)都反映，希望金融發(fā)揮支持穩(wěn)住樓市的主力軍作用，常態(tài)化開(kāi)展多層次、多樣化融資對(duì)接活動(dòng)，打破四平八穩(wěn)的步子，推出更多專屬的金融服務(wù)方案，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，在支持民營(yíng)房企發(fā)債融資、支持房企通過(guò)資本市場(chǎng)合理股權(quán)融資方面，也要切實(shí)緩解企業(yè)“融資難、融資貴”的問(wèn)題。金融部門(mén)也要指導(dǎo)銀行機(jī)構(gòu)結(jié)合實(shí)際，制定和落實(shí)盡職免責(zé)的具體實(shí)施細(xì)則，細(xì)化正負(fù)面清單和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于房企出現(xiàn)階段性風(fēng)險(xiǎn)但項(xiàng)目符合貸款標(biāo)準(zhǔn)的，開(kāi)展業(yè)務(wù)的分支機(jī)構(gòu)和人員可根據(jù)盡職免責(zé)制度予以免責(zé)，在績(jī)效考核中應(yīng)將相關(guān)因素予以合理剔除，切實(shí)將盡職免責(zé)制度傳達(dá)至基層機(jī)構(gòu)和人員，讓他們無(wú)后顧之憂，拿得出魄力，推動(dòng)政策落實(shí)到位。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)和事實(shí)都證明，金融是經(jīng)濟(jì)的血脈，資金是企業(yè)運(yùn)行的“血液”，沒(méi)有“血液”企業(yè)就寸步難行。

　　一方面，金融機(jī)構(gòu)需要洞察大勢(shì)在消費(fèi)端把控政策新出臺(tái)的時(shí)間和節(jié)奏，如進(jìn)一步降準(zhǔn)降息，對(duì)群眾呼吁適度降低住房按揭貸款及公積金貸款利率作出新回應(yīng)。我們知道，一季度往往是房地產(chǎn)市場(chǎng)的淡季，但從近年情況看，出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”現(xiàn)象，這既有企業(yè)主動(dòng)讓利促銷和新房創(chuàng)新設(shè)計(jì)方面的因素，但更多的還是政策釋放了利好所刺激，因此住房消費(fèi)政策在靠前抓好上需要咬定目標(biāo)加把勁。

　　一方面，審時(shí)度勢(shì)創(chuàng)新工具加大存量商品房收儲(chǔ)力度，雖然人民銀行此前為地方政府收儲(chǔ)存量商品房提供3000億元再貸款，但是在力度和效果有限的情況下，創(chuàng)新新的政策工具很有必要，我們?cè)诘胤降恼{(diào)研中發(fā)現(xiàn)，地方政府和地方國(guó)企一方面囿于資金和算賬問(wèn)題，一方面又擔(dān)心收儲(chǔ)商品房用作保障房租金回報(bào)率難以覆蓋再貸款成本問(wèn)題，行動(dòng)起來(lái)畏手畏腳躑躅不前，鑒于這種情況，可采取超常規(guī)政策，通過(guò)中央銀行和有關(guān)部門(mén)的規(guī)模化資金大力支持收購(gòu)存量商品房，并且規(guī)?；Y金要期限長(zhǎng)、利率低。我們發(fā)現(xiàn)，人民銀行此前的保障房再貸款利率設(shè)定為1.75%，但是商業(yè)銀行向地方國(guó)企發(fā)放貸款時(shí)出于自身利率考慮而浮動(dòng)，這也決定了地方平臺(tái)公司在收儲(chǔ)保障房時(shí)需要考慮最低回報(bào)率，反觀租賃市場(chǎng)的租金回報(bào)率，目前大部分城市的租金回報(bào)率在2%左右，再考慮到后續(xù)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本、改造成本等一系列資金投入，收益能否覆蓋成本投入是一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。重視和運(yùn)用正確的改革辦法，讓地方政府和平臺(tái)公司卸下包袱，輕裝上陣，讓它們?cè)谏唐贩渴諆?chǔ)用作保障房這件大事上能展開(kāi)手腳，“以商促?！?，進(jìn)而“兩難自解”。這是可行的，也是應(yīng)該的。

　　另一方面，切實(shí)要做好房地產(chǎn)“白名單”信貸資金審批后的及時(shí)落地。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部大力推動(dòng)的房地產(chǎn)融資“白名單”，實(shí)施將近一年取得了良好效果，現(xiàn)在可以進(jìn)入決戰(zhàn)階段了。10月17日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)上宣布，年底前將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加至4萬(wàn)億元，將所有房地產(chǎn)合格項(xiàng)目都爭(zhēng)取納入“白名單”。這立即給市場(chǎng)傳遞了強(qiáng)信心的重大利好。截至11月末，全國(guó)“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額已達(dá)到3.6萬(wàn)億元。但是我們也要看到，這項(xiàng)工作橫向縱向涉及面廣，當(dāng)前最關(guān)鍵的是對(duì)已審貸款要切實(shí)“應(yīng)貸盡貸”，對(duì)資金撥付要真正“能早盡早”。一旦確定了的事，就是要?jiǎng)觿t必快，動(dòng)則必成，“白名單”既關(guān)系紓困企業(yè)推動(dòng)房屋交付風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步下降，又可以穩(wěn)住價(jià)格重新激活市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)鏈條良性循環(huán)起來(lái)。如果落實(shí)行動(dòng)跟不上決策部署，政策就會(huì)慢半拍，相互抵消?，F(xiàn)在，一些房企因?yàn)榱鲃?dòng)性問(wèn)題，不僅項(xiàng)目交付困難，還在不斷裁員，整個(gè)房地產(chǎn)上下游企業(yè)也受到了嚴(yán)重拖欠賬款影響，已經(jīng)出現(xiàn)一些知名建筑企業(yè)因被拖欠工程款而不得不破產(chǎn)的事件，令人扼腕。

　　我們認(rèn)為，在紓困企業(yè)這件事情上，地方政府同樣也要積極作為、主動(dòng)作為，例如省級(jí)政府有責(zé)任幫助本省頭部民企降低債務(wù)負(fù)擔(dān)，必要時(shí)可以考慮入股。非凡時(shí)期，就是要用非凡之策，紓困企業(yè)也是有益地方，會(huì)給明年穩(wěn)樓市工作增加更多的有利條件，反之，避難和見(jiàn)危不救不僅不符合有為政府的精神，還會(huì)影響地方經(jīng)濟(jì)良性運(yùn)行。

　　房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)，這是一個(gè)發(fā)展常識(shí)。房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)其實(shí)就是經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的前提，如果明年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體企穩(wěn)，5%左右的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就會(huì)是一個(gè)比較容易實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，這個(gè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)對(duì)于實(shí)現(xiàn)“兩步走”戰(zhàn)略至關(guān)重要。而且，合理的經(jīng)濟(jì)增速是實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的前提和基礎(chǔ)，也是改善民生的基礎(chǔ)，因此，穩(wěn)住樓市的含義不言自明，不可怠慢。

　　2025年，房地產(chǎn)供需兩端不僅還要發(fā)力，持續(xù)促進(jìn)市場(chǎng)整體盡快實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，金融與財(cái)政政策也應(yīng)更加進(jìn)取，超常規(guī)支持企業(yè)融資，支持保交房?？梢灶A(yù)見(jiàn)，需求端千方百計(jì)搞火了消費(fèi)，供給端解放思想搞好了資源配置，資金端改革創(chuàng)新搞活了金融“活水”，消費(fèi)者買房租房就暢通無(wú)阻、企業(yè)發(fā)展就無(wú)后顧之憂，穩(wěn)住樓市也就水到渠成，房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展就將回升向好，共贏發(fā)展的格局就會(huì)形成。