交銀國際發(fā)布研究報(bào)告稱，首次覆蓋物流房地產(chǎn)行業(yè)，給予領(lǐng)先評(píng)級(jí)，并給予安博（PLD.US）及順豐房托（02191）“買入”評(píng)級(jí)?？紤]到未來幾年多個(gè)需求增長動(dòng)力和供求關(guān)系的改善，該行對(duì)行業(yè)的長期前景持樂觀態(tài)度。該行還認(rèn)為，從租金增長和潛在資本收益兩方面來看，物流房地產(chǎn)可比其他房地產(chǎn)資產(chǎn)提供超額回報(bào)。另指美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)一步降息將繼續(xù)推動(dòng)物流房托基金（REITs）的重估，并在短期內(nèi)表現(xiàn)領(lǐng)先。

　　交銀國際主要觀點(diǎn)如下：

　　預(yù)計(jì)物流房地產(chǎn)將產(chǎn)生超額回報(bào)。

　　世邦魏理仕預(yù)測，2024-28年美國現(xiàn)代化物流房地產(chǎn)的總回報(bào)CAGR為11.5%，在所有房地產(chǎn)類型中排名第一，這反映了現(xiàn)代化物流房地產(chǎn)租金持續(xù)增長的趨勢，以及由于利率下調(diào)壓縮資本化率而帶來的潛在資本收益。

　　降息啟動(dòng)后，REITs將在12-18個(gè)月內(nèi)表現(xiàn)領(lǐng)先。

　　由于加息和高利率環(huán)境，全球REITs在2022-24年表現(xiàn)落后于大盤約30%。然而，該行的研究表明，在過去三次主要的降息周期中，REITs的表現(xiàn)在降息開始后逆轉(zhuǎn)，特別是在降息周期開始后的12-18個(gè)月。

　　需求持續(xù)增長，供求關(guān)系改善。

　　該行認(rèn)為，物流房地產(chǎn)需求將繼續(xù)受到以下因素的推動(dòng)：1）電子商務(wù)的蓬勃發(fā)展和日益普及；2）冷鏈物流需求不斷增長；3）外包物流利用率提高；以及4）為以滿足自動(dòng)化和ESG的要求，對(duì)現(xiàn)代化設(shè)施的需求日增。由于高利率環(huán)境打斷了建設(shè)進(jìn)度，許多國家的新開工項(xiàng)目也降至十年來的低點(diǎn)。該行預(yù)計(jì)，未來幾年供應(yīng)減少將支撐租金水平。