杭州、廈門：部分優(yōu)質(zhì)樓盤撐起房?jī)r(jià)

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2024年11月17個(gè)新房房?jī)r(jià)上漲的城市中，二線城市占據(jù)10席。這看似反常，實(shí)則并不意外。

在常駐杭州的德佑經(jīng)紀(jì)人李想看來(lái)，房產(chǎn)均價(jià)的提升主要來(lái)自取消限價(jià)后，部分優(yōu)質(zhì)樓盤的價(jià)格水漲船高?！按蟛糠侄紳q是不可能的?！?/span>

緊隨中央9月“止跌回穩(wěn)”的政策信號(hào)，杭州于2024年10月9日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整我市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，宣布新出讓住宅用地不再設(shè)置新建商品房限價(jià)要求，終結(jié)了杭州從2019年7月開始的新房限價(jià)時(shí)代。

此前一些因限價(jià)而“捂盤”的項(xiàng)目選擇在此時(shí)開盤入市。以位于杭州西湖商圈的中冶錦繡公館為例，該項(xiàng)目的拿地時(shí)間是2017年，成交樓面價(jià)接近4萬(wàn)元/平方米，2020年竣工。參考同時(shí)期同板塊的新房?jī)r(jià)格，上限大致為5.86萬(wàn)元/平方米。另一名杭州房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，疊加建筑成本后，“開發(fā)商覺得限價(jià)銷售要虧錢，索性就不賣”。放開限價(jià)后，錦繡公館已于今年11月初首期開盤，均價(jià)高達(dá)7.94萬(wàn)元/平方米，二期開盤時(shí)則突破了8萬(wàn)元/平方米。

從業(yè)八年的廈門德佑經(jīng)紀(jì)人王鑫也觀察到價(jià)格往上走的趨勢(shì)。他提到，近期有部分樓盤的尾盤價(jià)格比開盤價(jià)“漲了應(yīng)該有10個(gè)百分點(diǎn)”。這些樓盤大部分分布在房?jī)r(jià)較為便宜的廈門島外，此前開發(fā)商持續(xù)降價(jià)，近期才出現(xiàn)“翹尾”，但同樣“熱，好賣”。

除了房?jī)r(jià)，成交量也不錯(cuò)。杭州、廈門的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人均提到，買房人熱情高漲始于新政之后的國(guó)慶假期?！埃ㄙI房人）國(guó)慶節(jié)開始往（我）這邊跑，就發(fā)現(xiàn)房子沒了?！崩钕肱e了一個(gè)例子，新政以前，各個(gè)樓盤銷售還常常給他發(fā)信息：“我們這邊房子還很多，你幫我推一推?！毙抡院螅N售的態(tài)度有所轉(zhuǎn)變——“我們這邊快沒房子了，你再不帶客戶就沒了。”

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，11月杭州10個(gè)市轄區(qū)商品住宅成交總量高達(dá)81.9萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲了14.8%，成交規(guī)模連續(xù)三個(gè)月增長(zhǎng)，為年內(nèi)第二高的水平，說(shuō)明市場(chǎng)在新政效應(yīng)持續(xù)作用下，活躍度較高。

王鑫也有同感?！?月底提出來(lái)新政策，十一的時(shí)候買房熱情爆了?！备鶕?jù)廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)，11月，廈門一手住宅成交2193套，環(huán)比上漲58.68%，住宅成交面積約23.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲66.71%。

在李想看來(lái)，成交量的上升跟購(gòu)房人情緒關(guān)系密切?！翱蛻衾锩?，只要不是那種投資客類型的，基本都在這兩個(gè)月買好了，他們也知道（房?jī)r(jià)）差不多到底了?！彼岬剑约菏稚嫌性S多觀望了一年半載的人，都在近期決定了。

王鑫表示，近期成交較多的是剛需房。他認(rèn)為漲價(jià)對(duì)剛需人群影響較大，“對(duì)這類客戶群體來(lái)說(shuō)，（心態(tài)是）能買就買，合適就買。”

天津、太原：受非政策因素影響較大

天津同在2024年11月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的名單中。根據(jù)天津中原研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，11月全市新房成交7253套，環(huán)比下降5%，同比增長(zhǎng)8%；成交面積79.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下降4%，同比增長(zhǎng)7%；成交均價(jià)18505元/平方米，環(huán)比上漲3%，同比微漲0.5%。

顯然，新政也在天津這兩個(gè)月的樓市表現(xiàn)中發(fā)揮了作用。天津中原研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年10月、11月成交面積分別為82萬(wàn)平方米、79萬(wàn)平方米，均比新政發(fā)布前的9月有大幅增長(zhǎng)。

但是，德佑房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人蔣凱南對(duì)行情并不十分樂(lè)觀，“（價(jià)格）談不上漲”。

蔣凱南今年40歲，從業(yè)經(jīng)驗(yàn)17年，全天津市各類房型均有涉獵。在他看來(lái)，天津房市主要由其教育屬性帶動(dòng)。一直以來(lái)，天津作為緊鄰北京的直轄市，教育資源優(yōu)越，競(jìng)爭(zhēng)壓力小，因此也成為謀求教育投資的家長(zhǎng)們的落戶大市，房市購(gòu)買力也由此而來(lái)。

他估計(jì)，天津有八成房子的成交量來(lái)自教育投資。一旦刨除教育屬性，天津房市并沒有什么核心支撐，上漲趨勢(shì)或許無(wú)法持久。

太原新房市場(chǎng)的表現(xiàn)則一直穩(wěn)中有進(jìn)。一名太原房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，在太原，新房一直很好賣，“品質(zhì)好一點(diǎn)的基本都在漲價(jià)”。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年歷月發(fā)布的住房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況來(lái)看，太原新房常常處于上漲狀態(tài)。除了11月，3月、5月、9月、10月均為上漲，這在二線城市中較為少見。

但與新房表現(xiàn)不同，太原二手房市場(chǎng)十分慘淡，價(jià)格鮮有上漲。前述太原房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人手上不少二手房都是“跌破底價(jià)”才成交的。她提到，太原購(gòu)房群體的需求多為婚房，因此更青睞地段、配套和品質(zhì)都較好的新房。

值得注意的是，新房以外，杭州、廈門的二手房表現(xiàn)亦不俗，房?jī)r(jià)較10月分別上漲了0.8%和0.4%。

張波分析，杭州、廈門是熱點(diǎn)二線城市，無(wú)論新房還是二手房均有較好表現(xiàn)，說(shuō)明城市吸引力足夠強(qiáng)，背后有強(qiáng)大的潛在購(gòu)房群體支撐。此類城市還包括寧波、重慶、成都等。

以成都為例。11月，成都全市新房成交11401套，環(huán)比上漲幅度58.6%，二手房成交26219套，環(huán)比上漲32.4%，創(chuàng)下了全國(guó)二手房成交紀(jì)錄?！俺鞘械奈ψ銐虼?，未來(lái)的支撐力足夠強(qiáng)，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期就越好。”張波表示。

中指研究院報(bào)告指出，市場(chǎng)銷售的恢復(fù)節(jié)奏有賴于已出臺(tái)政策的推進(jìn)與落實(shí)。作為“十四五”和“十五五”的交接之年，2025年里，各項(xiàng)政策加力有望帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)，但房地產(chǎn)全面回穩(wěn)仍面臨一些挑戰(zhàn)，整體或仍處于筑底階段。

對(duì)于2025年的房市，王鑫很樂(lè)觀?！?024年10至12月的成交數(shù)據(jù)是一直往上走的。我個(gè)人預(yù)測(cè)2025年回暖的可能性很大，尤其是三四月。以我們店為例，大部分客戶是想著年后再買，交易量應(yīng)該還是很不錯(cuò)的?！彼诖鴣?lái)年春天，廈門能如愿迎來(lái)“金三銀四”。

（應(yīng)受訪者要求，李想、王鑫、蔣凱南為化名）

責(zé)編 | 秦李欣